Luis Solana participa en la elaboración del informe ReICAZ

El abogado-urbanista de este despacho Luis Sola ha participado recientemente en la elaboración del informe ReICAZ sobre el estado de la vivienda, enviado a la Dirección General de Vivienda. Concretamente, Solana ha redactado el sexto punto del informe: “Sugerencias en relación con el régimen de promoción de viviendas en régimen cooperativo”.

 

En él se tratan los problemas específicos de la situación real actual de las cooperativas de vivienda en Aragón:

 

1.- En el régimen de promoción de viviendas de protección en régimen de cooperativas se entrecruzan dos perspectivas distintas: por una parte, en cuanto cooperativa, su régimen está previsto en el Texto Refundido de la Ley de Cooperativas de Aragón y, en cuanto promoción de vivienda protegida resulta de aplicación, el régimen derivado de la Ley 24/2003.

 

2.- En cuanto cooperativa, la Ley de Cooperativas de Aragón establece un régimen escueto que no refleja las particularidades de estas cooperativas, ni plantea soluciones adecuadas para los problemas que se plantean en la práctica.

 

3.- Por lo que se refiere a la relación socio vs. cooperativa y la actual regulación legal, está conllevando en la práctica una protección del socio frente a la Cooperativa que impide a esta lograr sus objetivos, al menos cuando se trata de viviendas protegidas: la admisión por parte de la Administración autonómica de la renuncia unilateral del socio a las viviendas adjudicadas por la Cooperativa sin considerar los efectos que ello está teniendo sobre la propia solvencia de la Cooperativa deja a estas en una situación de inviabilidad que está afectando, en última instancia, al resto de socios de la cooperativa.

 

4.- El actual régimen de Cooperativas de promoción de viviendas adolece de un régimen específico en cuanto a la responsabilidad del gestor ya que, en esta subcategoría concreta de Cooperativas, el régimen jurídico debería atribuir al gestor una responsabilidad acorde con sus verdaderas funciones. La figura del gestor en esta modalidad de Cooperativa se encuentra más cercana a la figura de un promotor encubierto si bien de conformidad con el régimen de promoción de viviendas carece de responsabilidad. De conformidad con el actual régimen, el gestor – promotor, en última instancia – asume el beneficio pero no las pérdidas de la promoción; estás últimas quedan solo para la cooperativa y sus socios – al menos, para los que no han renunciado -.

 

5.- En la actual configuración del régimen legal de las cooperativas de viviendas, la adjudicación de las viviendas a sus socios deriva de una relación de tipo mutualista y los socios-adjudicatarios son considerados deudores de dicha obligación aún, incluso, después de haber perdido su condición de socios porque son considerados autopromotores y, en consecuencia, responsables mancomunados del coste de construcción de las viviendas.

 

Vistos estos problemas, se sugieren varias soluciones:

 

1.- El régimen de cooperativas para promoción de viviendas requiere una regulación que refleje sus particularidades respecto del régimen general de Cooperativas que garantice de forma equilibrada el estatuto jurídico de las diferentes partes que intervienen. En relación con de las especialidades en los casos de cooperativas de viviendas de protección resultaría necesario una específica previsión de las particularidades de las bajas que garantice la viabilidad de la propia Cooperativa.

 

2.- Resultaría conveniente distinguir entre aquellas cooperativas gestionadas por sus propios órganos de gobierno y en pro de sus socios, de aquellas otras que encubren a un promotor que, lejos de lograr viviendas a coste para sus socios, obtiene un lucro y una protección frente a la responsabilidad mercantil del proyecto estableciendo un régimen de responsabilidad diferente para cada supuesto.

 

3.- Asimismo resultaría conveniente solventar la importante inseguridad jurídica que conlleva la actual combinación del régimen de las cooperativas de viviendas con las especialidades de las viviendas protegidas de Aragón.