Una nueva cultura de la vivienda: los censos

Los censos – tanto el enfitéutico como el reservativo -, regulados en los artículos 1604 y siguientes del Código Civil, se constituyen como una auténtica alternativa a la concentración actual de la propiedad inmobiliaria.

Sería, explicado de manera simple pero – entiendo -  muy visual, como conceder un préstamo a la inversa: “te cedo un inmueble a perpetuidad y, a cambio, me pagas un canon o pensión, que de alguna manera rentabiliza la inversión ya efectuada sobre el bien.”

Los censos se pueden definir como un derecho real, oneroso (pecuniario o fructuario) y perpetuo redimible.

Los censos, tanto enfitéutico como reservativo, supone para el censatario un asentamiento perpetuo de goce de la finca, lo que le dará una sensación de dominio y “propiedad” que nunca van a sentir el arrendatario, aparcero o superficiario. Además, el censatario sabrá que puede consolidar el pleno dominio sobre la vivienda y, por lo tanto, su plena propiedad mediante la redención del censo, pagando el valor dado al bien al constituirse el censo.

Por su parte, el censualista, a modo de quien tiene una garantía hipotecaria, puede recuperar el bien si no se le pagan tres anualidades, en lo que el Código Civil denomina comiso.

Además, resulta muy importante conocer, a efectos de valorar el alcance de esta figura, que como derecho real es susceptible de transmisión, lo que además concede al censualista el cobro del laudemio pactado o, en su defecto, del 2% del precio de enajenación. Y, por supuesto, susceptible de ser gravado con otras cargas, lo que permite a ambas partes acceder a financiación, pudiendo establecer como garantía el propio censo: el censatario, en tanto poseedor indefinido de la finca con derecho de redención sobre la misma; el censualista, como titular de un derecho a percibir un canon o pensión perpetua, solo redimible mediante el pago por el censatario del valor del bien pactado (lo que también da garantía al prestamista), así como titular de un derecho de comiso para el supuesto de impago.

Sin perjuicio de todo lo anterior, lo importante de esta figura es, en primer término, que permite a los grandes propietarios inmobiliarios, desprenderse del patrimonio residencial del que disponen dando respuesta, de un lado, a la necesidad de vivienda y falta de recursos suficientes que padece la sociedad actual para acceder en propiedad; y, de otro lado, obtener el resultado de una carísima inversión, como es el ingente patrimonio inmobiliario que se han “quedado”.

En este sentido, esta figura puede ayudar a:

  • De un lado, a sacar al mercado el patrimonio residencial (viviendas) mediante su cesión a censo a familiar que deseen tener el pleno dominio sin comprometerse a asumir la deuda que conlleva el pago del precio en una compraventa.
  • De otro lado, a sacar al mercado el patrimonio inmobiliario (suelo) mediante su cesión a cooperativas de viviendas que lo construirán para la cesión de uso de las viviendas a sus cooperativistas. En cualquier momento la cooperativa podrá adquirir el pleno dominio pagando el valor del solar estipulado.

En ambos casos, el propietario obtendrá un rendimiento de su patrimonio que ahora no obtiene, con la garantía de que ante el impago del canon o pensión, podrá recuperar el pleno dominio del bien cedido.